Questions / Réponses

Les décisions dépendent du type de travaux. L’entretien courant, comme les petites réparations ou le suivi des installations techniques, est généralement géré directement par l’administrateur ou le comité. Les travaux plus importants, tels que la rénovation d’une façade, d’une toiture ou d’un ascenseur, doivent être votés en assemblée générale, selon les majorités prévues par la loi et le règlement. Quant aux travaux purement privatifs, comme la rénovation d’une salle de bain, ils restent du ressort du propriétaire tant qu’ils ne touchent pas les parties communes ni l’esthétique extérieure du bâtiment.

Les charges sont réparties en fonction du plan des millièmes. Chaque lot possède un certain nombre de millièmes, ce qui correspond à sa proportion de copropriété dans l’immeuble. Ainsi, un copropriétaire avec 80 ‰ assume 8 % des charges communes, tandis qu’un autre avec 120 ‰ en assume 12 %. Ces charges regroupent l’entretien du bâtiment, le chauffage, les assurances, les honoraires d’administration et les contributions au fonds de rénovation. Certains frais spécifiques, comme l’ascenseur ou les parkings, peuvent être répartis différemment selon les règles établies dans le règlement PPE.

Le fonds de rénovation est un compte destiné à financer les travaux importants nécessaires à long terme, tels que la réfection de la façade, de la toiture, du système de chauffage ou des installations techniques. Bien qu’il ne soit pas formellement obligatoire, il est considéré comme indispensable. Dans le canton de Vaud, il est recommandé de constituer un fonds équivalent à 0,2 % à 0,5 % de la valeur de reconstruction du bâtiment chaque année, ou selon un plan d’entretien adapté à l’âge du bien. Sans fonds de rénovation suffisant, la PPE peut être confrontée à des appels de fonds élevés ou se retrouver dans l’incapacité de réaliser des travaux urgents.

Le comité est un organe bénévole élu par l’assemblée générale. Il représente les copropriétaires et agit comme relais entre ces derniers et l’administrateur. Il contrôle les comptes, examine les devis, prépare les décisions à soumettre à l’assemblée générale et suit l’exécution des travaux. Son rôle est de veiller au bon fonctionnement de la copropriété, mais il ne peut pas prendre seul des décisions financières importantes à moins que l’Assemblée générale ne lui ait accordé cette délégation.

L’administrateur est responsable de la gestion administrative, financière et technique de la PPE. Il organise l’Assemblée générale, rédige les convocations, les procès-verbaux et gère les correspondances officielles. Sur le plan financier, il prépare le budget, lance les appels de fonds, règle les factures et tient la comptabilité. Sur le plan technique, il assure le suivi des contrats d’entretien, coordonne les entreprises pour les travaux nécessaires et traite les situations d’urgence ainsi que les sinistres en collaboration avec l’ECA. Il agit toujours dans le cadre fixé par le règlement PPE et les décisions de l’Assemblée générale.

Lorsqu’un sinistre survient, il est généralement signalé à l’administrateur qui prend immédiatement contact avec l’ECA, l’assurance obligatoire dans le canton de Vaud, ou avec l’assureur bâtiment selon la nature du dommage. Une expertise est effectuée pour évaluer les dégâts et déterminer la part prise en charge. L’assurance rembourse selon ses conditions, tenant compte notamment de l’âge des éléments endommagés et des franchises. Les réparations sont ensuite organisées, et le solde non couvert par l’assurance est réparti entre la PPE ou, si le sinistre est privatif ou imputable à un seul propriétaire, à celui-ci seul.

La possibilité de louer un appartement en courte durée dépend essentiellement du règlement PPE. Si celui-ci interdit clairement les locations type Airbnb, l’interdiction s’applique à tous. S’il ne mentionne rien, la location courte durée peut être tolérée tant qu’elle ne génère pas de nuisances ou de problèmes de sécurité. Toutefois, de nombreuses PPE choisissent de limiter ou interdire ces pratiques afin de préserver la tranquillité de l’immeuble. Toute modification du règlement doit être votée selon les majorités légales, souvent la double majorité.

La première étape consiste toujours à chercher un dialogue direct entre les personnes concernées. Si le différend persiste, le comité ou l’administrateur intervient pour rappeler les règles du règlement PPE. Dans la plupart des cas, une simple clarification suffit. Si le problème ne peut être résolu à l’amiable, il est possible de recourir à une médiation ou, en dernier recours, à des démarches civiles. Dans les PPE, la communication transparente et le respect du règlement permettent d’éviter la majorité des conflits.

Un propriétaire prend en charge les travaux qui concernent uniquement ses parties privatives, comme les peintures, les sols, la cuisine ou les équipements sanitaires. Les travaux touchant les parties communes, comme les colonnes d’eau, la façade, le chauffage central ou l’ascenseur, sont à la charge de la PPE et donc répartis selon les millièmes. Certains éléments, tels que les fenêtres ou les radiateurs, peuvent être considérés comme communs même s’ils se situent dans un appartement. Le règlement PPE reste la référence principale pour déterminer la répartition exacte.

Une PPE peut changer d’administrateur lors de son assemblée générale, sur décision des copropriétaires. Le point doit figurer à l’ordre du jour afin que l’assemblée puisse se prononcer. Il est conseillé de comparer plusieurs offres d’administrateurs en examinant leurs honoraires, la qualité des prestations proposées, leur réactivité et leur expérience. Une fois le vote effectué, l’ancien administrateur transmet l’ensemble des dossiers, archives et comptes à son successeur. Le changement prend généralement effet à la fin de l’exercice administratif en cours.